Grundsteuer- und Bewertungsrechtsreform auf der Zielgeraden
Ziel: Neuregelung im Einklang mit Grundgesetz
Zentrales Ziel der Reform ist laut BMF, „die Grundsteuer im Einklang mit dem Grundgesetz neu zu regeln. Dabei sollen die Gemeinden keinen Gewinn machen – die Gesamtsumme der Grundsteuer soll gleich bleiben.“ Die vom Bundestag am 18.10.2019 gebilligte Neuregelung soll nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 19/11085) außerdem „gerecht sein, indem sich die Grundsteuer weiterhin am Wert einer Immobilie orientiert“. Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sollen daher unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer begünstigt werden.
Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.
(1) Berechnung des Grundbesitzwerts: Wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Letztere hängt von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ab – je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf der Basis von Daten des Statistischen Bundesamts über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Ländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System BORIS bereits einsehbar.
(2) Ausgleich der Wertsteigerungen: Um die Wertsteigerungen gegenüber den aktuellen Werten auszugleichen, wird die sog. Steuermesszahl kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts von 0,35% auf 0,034% gesenkt. Außerdem sollen der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen auch über die Grundsteuer gefördert werden. Deshalb ist für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, ein zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25% vorgesehen.
(3) Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert. Die Kommunen haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden.
Grundsteuer C auf baureife Grundstücke
Städten und Gemeinden soll im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer die Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke ermöglicht werden, um diese so für eine Bebauung zu mobilisieren. Das sieht der von der Bundesregierung am 23.9.2019 eingebrachte Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung (BT-Drucks. 19/13456) vor.
Öffnungsklausel für die Länder
Die Länder haben sich in einem Kompromiss darauf geeinigt, dass es ihnen aufgrund einer entsprechenden Grundgesetzänderung grundsätzlich auch möglich sein soll, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen („Öffnungsklausel“). Einige Länder (z.B. Sachsen und Bayern) haben bereits angekündigt, dass sie ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen.
Änderungen für sonstige Grundstücke
Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlungauf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt.
Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert werden soll. Die Grundsteuerermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen erfolgen.
Hinweis: Das vom Bundestag am 18.10.2019 verabschiedete Gesetzespaket zur Grundsteuerreform muss noch vom Bundesrat abgesegnet und bis zum 31.12.2019 im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es gilt aber als sicher, dass die Reform rechtzeitig vor Ablauf des 31.12.2019 zum Abschluss gebracht werden wird. Denn die Folgen eines Scheiterns sind für alle (Bund, Länder und Kommunen) zu gewaltig, als dass ein Scheitern in Kauf genommen werden kann.